不動産投資は、安定した収益や資産形成を目指すための魅力的な手段です。
しかし、初めて挑戦する人にとっては、何から始めればいいのか迷うことも多いでしょう。
不動産投資を始めるための基本的な流れと、押さえるべきポイントをわかりやすく解説します。
不動産投資とは？
不動産投資の仕組み
不動産投資とは、アパートやマンション、一戸建てなどの不動産を購入し、賃料収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得る投資方法です。他の投資と異なり、自分の工夫次第で収益性を高められる点が特徴です。
不動産投資のメリット
- 安定した収入が得られる
賃料収入は定期的に入るため、長期的な収益を期待できる。 - ローンを活用できる:
金融機関からの融資を利用することで、少ない自己資金で始められる。 - 資産形成が可能
購入した不動産は資産として保持でき、相続や節税対策にも役立つ。 - インフレ耐性がある
不動産は現物資産のため、インフレ時でも価値が下がりにくい。
不動産投資のデメリット
- 初期費用がかかる
購入時には物件価格の15–30%が初期費用として必要。 - 空室リスク
入居者がいない期間は収入が途絶える可能性がある。 - 管理の手間
自主管理の場合、入居者対応や修繕が必要。 - 流動性が低い
売却には時間がかかることがある。
不動産投資の種類と手法
不動産投資の種類
- 一棟投資
アパートやマンション全体を所有。収益は安定しやすいが、初期費用が高い。 - 区分投資
マンションの一室を購入。初期費用が少なく始めやすいが、空室リスクが高い。 - 戸建て投資
一戸建てを所有し賃貸。土地の価値も期待できる。
投資スタイル
- インカムゲイン型 賃料収入を重視。
- キャピタルゲイン型 不動産の値上がり益を狙う。
- ハイブリッド型 両方をバランスよく狙う。
不動産投資を始める準備
投資の目標を明確にする
- 短期的な利益を目指すのか？ キャピタルゲインを重視
- 長期的な収入を目指すのか？ インカムゲインを重視
- 節税や相続対策を重視するのか？ 税金対策や資産管理を検討
自己資金を準備する
- 必要資金の目安
目安として、物件価格の15-30％ほどは見ておきましょう。仮に5,000万の物件であれば、ざっくり1,500万ほどが必要になります。
当然、不動産投資には空室リスク、修繕リスクも伴うため、初期費用で自己資金が0になってしまうような状態で始めるのはNG。
また、資金が多いほど融資条件が有利になりやすいので、しっかり資金を貯めた上で始められるのがベスト。 - 初期費用の内訳
頭金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税など。
基本的な知識を学ぶ
- 書籍やネット記事で不動産投資の基礎を学ぶ
「利回り」にも、表面利回りや実質利回りなど聞きなれない言葉が多く、しっかりと理解した上で進めないと将来痛い目を見ることになります。
その他にも、「融資のノウハウ」や「節税対策」など、奥の深い投資商材のため焦らず時間をかけて理解する必要があります。 - 不動産投資セミナーで最新情報や具体的な投資手法を学ぶ
多くの不動産会社が自社商品を知ってもらうために、定期的にセミナーを開催しています。
特に初心者の方には勉強になる内容も多いので、積極的に活用してみましょう。
不動産投資の具体的な始め方
物件の相場を調査する
利用するツール
- ポータルサイト 楽待、健美家など
メルマガで情報をタイムリーに受け取ることができます。
ここで良い物件を探すのではなく、まず相場を知ることが重要です。 - 収益物件サイト エリアや物件種別で相場を確認
ポイント
物件価格、利回り、立地条件を比較し、目標とする物件の条件を明確にする。
比較的多くの投資家は、自分の住んでいる地域に近いエリアの投資物件を選びます。
土地勘があり、実際に定期的に物件を見にいくことのできるという点は、捨て難いポイントです。
不動産会社を選ぶ
良い不動産会社の選び方
- 業歴が長い（10年以上）
穴場の物件を探したいとなると、大手不動産会社に頼るという選択肢はあまりないかもしれませんが、管理委託や一括借上を契約する際は信頼できる大手不動産会社がオススメです。 - お客様の声や評判が良い
ネット上だと、悪い評判だけが独り歩きしているケースが多いので注意
当然、良い情報は人に知られたくないので表に出てきません。 - 多数の金融機関と取引がある
訪問時の心構え
- 購入意思を明確に伝える。
- 提案された物件をすぐに決めず、必ず持ち帰って検討する。
物件の選定と現地調査
- 現地調査の重要性 物件の状態や周辺環境を確認する。
- 賃貸需要の確認 近隣の不動産会社で賃貸需要をヒアリング。
融資の申し込み
- 金融機関の選択 都市銀行、地方銀行、日本政策金融公庫など。
- 融資交渉のコツ 事前に自己資金や収支シミュレーションを提示して、信用を得る。
契約・決済
- 契約書と重要事項説明書を確認し、不明点は事前に解消する。
- ローン特約の確認 融資が下りない場合の契約解除条件を確認する。
初心者が気を付けるべきポイント
購入時以外の費用に注意
固定資産税、修繕費、保険料など、運営にかかる費用を見落とさない。
空室リスクへの備え
- 立地条件が良い物件を選ぶ
大学の移転、大企業の工場閉鎖など、長期的に見て起こりうる可能性を考える必要があります。 - 適切な賃料設定と設備の維持。
管理会社の選定
- 入居者募集力や対応のスピードが優れた管理会社を選ぶ。
- 料金体系や実績を比較検討する。
データ重視で判断
見た目や感覚で判断せず、利回りや収支シミュレーションを重視する。
無理な借入を避ける
返済比率や金利リスクを考慮し、無理のない借入額に設定する。
不動産投資を成功に導くコツ
長期的な視点を持つ
短期的な利益にとらわれず、資産価値の維持と安定収益を目指す。
複数の物件を保有する
リスク分散のために、地域や種類の異なる物件を複数持つことを検討する。
情報収集を怠らない
不動産市場の動向や新しい投資手法について、常に情報をアップデートする。
まとめ
今回は、不動産投資の始め方について解説しました。
不動産投資を成功させるには、十分な準備と正しい知識が必要です。この記事で紹介した流れや注意点を参考にしながら、自分のライフスタイルや目標に合った投資プランを設計していきましょう。
不動産投資は踏み出すのに勇気がいるかもしれませんが、正しいステップを踏んでいくことで、将来の安定した収益を実現できるかもしれません。