不動産投資を始める際に、必ず目にするのが「利回り」という言葉です。
投資物件の収益性を判断する重要な指標である利回りを正しく理解することで、良い投資判断を行うことができます。
今回は利回りの種類や計算方法について詳しく解説します。
目次
利回りとは
利回りとは、投資金額に対する収益の割合を示す指標です。
不動産投資では、物件購入価格に対する1年間の家賃収入の割合を表します。
利回りを見ることで、その物件の収益力を測ることができますが、単なる目安として利用し、他の要因も考慮することが大切です。
利回りの主な種類
不動産投資における利回りには、以下の2つの主な種類があります。
- 表面利回り（グロス利回り）
- 税金や管理費などの経費を考慮せず、物件購入価格と年間家賃収入のみで計算される単純な利回り
- 計算式
表面利回り（%） = (年間家賃収入 ÷ 物件購入価格) × 100
- 実質利回り（ネット利回り）
- 購入時の諸費用や運営費などを加味した現実的な利回り
- 計算式
実質利回り（%） = (年間家賃収入 - 年間諸費用) ÷ (物件購入価格 + 購入時諸費用) × 100
利回りの計算方法
「表面」利回りの計算例
■例
- 物件購入価格：4000万円
- 年間家賃収入：240万円
■計算
(240万円 ÷ 4000万円) × 100 = 6%
表面利回りは6%となります。
「実質」利回りの計算例
■例
- 物件購入価格：4000万円
- 購入時諸費用：400万円
- 年間家賃収入：240万円
- 年間運営費：40万円
■計算
(240万円 - 40万円) ÷ (4000万円 + 400万円) × 100 = 5%
実質利回りは5%となります。
利回りを見る際の注意点
表面利回りだけを信用しない
表面利回りは物件の単純な収益力を示すため、現実の運用コストを反映していません。
そのため、実際の収益性を把握するには実質利回りを計算する必要があります。
利回りの高低だけで判断しない
高い利回りを示す物件には、以下のようなリスクが潜んでいる場合があります。
- 賃貸需要が低いエリアに立地
- 築年数が古く、修繕費が多額にのぼる
- 耐震基準を満たしていない
一方で、利回りが低くても立地条件が良く、長期的に安定した収益が見込める物件もあります。
利回りの相場
利回りの相場は地域や物件の種類によって異なります。
代表的な地域や物件ごとの利回り相場を詳しく解説します。
首都圏の平均利回り
- 区分マンション：約6.8%
- 一棟アパート：約8.2%
- 一棟マンション：約7.4%
首都圏では土地価格が高いため、利回りはやや低めになります。
ただ、需要は安定しており、長期的な収益が期待できるのが特徴です。
地方の平均利回り
地方では土地価格が比較的安いため、利回りが高くなる傾向があります。
以下、参考値
- 北海道
- 区分マンション：約12.0%
- 一棟アパート：約11.5%
- 一棟マンション：約9.0%
- 東北地方
- 区分マンション：約13.1%
- 一棟アパート：約11.3%
- 一棟マンション：約9.6%
- 関西地方
- 区分マンション：約7.7%
- 一棟アパート：約9.6%
- 一棟マンション：約8.3%
地域による特徴
- 首都圏
賃貸需要が安定しており、空室リスクが低い。
利回りは低めだが、資産価値の維持が期待できる。 - 地方都市
利回りが高い物件が多いが、賃貸需要が地域によって大きく異なるため、慎重な物件選びが必要。
利回りの推移
利回りは経済状況や不動産市場の動向によって変動します。
例えば、金融緩和政策の影響で不動産価格が高騰した場合、利回りが低下する傾向があります。
一方で、不動産価格が下がると利回りが上昇することもあります。
利回りと物件タイプ
中古物件
価格が抑えられる分、表面利回りが高い。ただし、メンテナンスや修繕費がかさむ可能性がある。
新築物件
取得価格が高いため、表面利回りは低め。
利回りを正しく活用する方法
投資目的を明確にする
- 短期的な収益を求める場合は、利回りの高い物件を選ぶ傾向があります。
- 長期的な安定収益を目指す場合は、利回りが低くても立地や需要を重視することが重要です。
シミュレーションを行う
購入時だけでなく、運営中や売却時のキャッシュフローを考慮した収益シミュレーションを行いましょう。
まとめ
不動産投資において利回りは重要な指標ですが、表面上の数字だけで判断するのは危険です。
実質利回りを含めた詳細なシミュレーションや、物件の立地、需要、状態などを総合的に判断することが求められます。
初心者の方は、プロのアドバイスを受けながら慎重に進めることをおすすめします。
佐藤