アパート経営とは
アパート経営とは、アパートという集合住宅を所有し、入居者からの家賃収入を得るビジネスモデルのこと。
マンションやワンルーム経営と同じく賃貸経営の一形態ですが、「土地にアパートを建築して1棟まるごと運営する」点が特徴です。景気変動を受けにくく長期的な安定収益を得やすい一方、投資規模が大きくなるため、しっかりとした資金計画が重要になります。
アパートは木造や軽量鉄骨造で建築されることが多く、比較的リーズナブルな建築費で1棟経営が始められるというメリットがあります。
全戸が空室にならない限り、収入がゼロになるリスクは少ないものの、立地選びや空室対策が収益性を左右するため、事前の調査や慎重な検討が必要です。
アパート経営の年収
アパート経営で得られる収益は「不動産所得」と呼ばれ、家賃収入から必要経費（固定資産税・火災保険料・管理費・修繕費・減価償却費など）を差し引いた額が実際の所得となります。
国税庁の調査によれば、不動産所得者の平均所得は約540万円ですが、これは賃貸マンションや貸店舗を含めた不動産経営者全体の平均値です。アパートオーナーの場合も、地域や物件規模、管理コストによって所得は大きく変わります。
一般的にアパート経営は戸数が多く、うまく運用できれば家賃収入が安定しやすいのが特徴です。
ただし、土地の購入費用から建物の建築費までをフルローンに近い形で借りると、返済負担が大きくなるため、手残りの年収が思ったほど増えないケースも少なくありません。多額の借入をする際は、空室リスクや将来の家賃下落リスクを見越した慎重なシミュレーションが欠かせません。
アパート経営の利回り
「アパート経営とは何か」を理解するうえで利回りの概念は欠かせません。
利回りは、投資した金額に対して、どのくらいの家賃収入が見込めるかを示す指標です。
アパートを建築する場合、土地をすでに所有していれば、利回りは年間家賃収入 ÷ 建築費で計算できます。
たとえば年間家賃収入が900万円、建築費が9,000万円なら、利回りは10％です。
都市部で家賃が高いエリアほど利回りが高くなる可能性がありますが、土地から購入する場合は「年間家賃収入 ÷（建築費＋土地購入費）」で計算するため、土地価格の高いエリアほど利回りは下がりやすい傾向があります。
利回りには以下の2種類があります。
- 表面利回り：年間家賃収入だけを単純に投資額で割ったもの
- 実質利回り：管理費や固定資産税などの経費も考慮して算出するもの
実際の収益性を把握するには、管理費・修繕費・税金・空室率などを織り込んだ実質利回りを見てシミュレーションすることが大切です。
アパート経営の成功率
アパート経営の「成功率」を客観的に数値化するのは難しいものの、以下の指標からおおまかな入居状況を推定できます。
総務省の住宅・土地統計調査によると、日本全国の借家（アパートや賃貸マンション等）全体の空室率は約18.5％で、入居率に換算すると81.5％程度です。
入居率＝100％－空室率＝約81.5％
アパートの場合も、エリアやターゲット、物件のグレードなどにより入居率が異なりますが、8割前後を確保できれば比較的安定といえます。ただし、立地によっては空室率が高止まりするなど、地域間格差があるのも事実です。
成功率を上げるためには以下の点が重要です。
- 土地を借入金で購入しすぎない（返済負担を抑える）
- 需要のある間取りや設備を採用し、適切な賃料設定を行う
- ある程度の自己資金を用意し、資金不足リスクに備える
- 賃貸管理会社との連携で空室対策や家賃滞納リスクを抑える
アパート経営のメリットと注意点
アパート経営のメリットとしては、毎月安定した不動産所得を得られやすく、戸数が多い分リスク分散になる点が挙げられます。
また、建物を所有することで相続税や固定資産税の節税にもつながります。
一方で、土地と建物あわせてフルローンに近い形で借りると、ローンの返済に収益が食われるリスクが大きくなります。
また長期保有が前提となるため、築年数が経過してからの大規模修繕費も見越して、毎月の家賃収入から積立を行うなどの計画が必要です。
アパート経営の失敗例
- 土地を借入金で購入しすぎる
アパートの収益力は建物の借入金返済をまかなえる程度であることが多いため、土地も含めてフルローンに近い形にしてしまうと、返済額が膨らみ手残りが少なくなりがちです。 - 資金不足で始める
ある程度の自己資金や空室リスクに耐えられる運転資金なしに事業を始めると、空室が重なった際に返済が滞りやすくなります。融資を受ける際は、自己資金をなるべく用意し、借入を抑えることが重要です。 - 賃貸需要の見込み違い
駅から遠い場所に多くの単身向け部屋を作ってしまう、ファミリーエリアなのに狭い間取りしかないなど、ターゲット設定を誤ると空室率が高まりやすくなります。周辺の賃貸市場をリサーチし、適正な間取り・賃料設定を行うことが成功の鍵です。
まとめ
「アパート経営とは、安定した家賃収入を長期にわたり得られるビジネスモデル」であり、マンションやワンルーム投資とは異なるメリットやリスクがあります。戸数が多いことでリスク分散しやすく、入居率が安定すれば年収ベースで数百万円の不動産所得をめざすことも可能です。
一方、フルローンの多額借入や資金不足、需要のない立地での建築などは失敗につながります。建物の利回りは10％前後をめざすケースが多いですが、地域や物件特性によって変動し、賃貸需要をどう見極めるかが重要です。
最終的には、自己資金の範囲や長期的な修繕計画、賃貸管理会社との連携などを踏まえた事業計画をしっかり立てることで、アパート経営の成功率を高められます。
目的や予算、エリア需要を十分に検討し、複数の建築プランや管理プランを比較することで、堅実なアパート経営を実現していきましょう。
佐藤